マンションや一戸建てなどの不動産を売却する際には、いくつかの税金がかかります。
なかでもとくに注意が必要な税金が「譲渡所得税」です。
そして、この譲渡所得税を計算するうえで重要な役割を果たすものが「減価償却費」なのです。
売却において減価償却費を考慮しておかないと、翌年の確定申告時に予想以上の高額な譲渡所得税に驚くことになるかもしれません。
そこで今回は、減価償却費とはなにか、その計算方法と注意点について解説します。
不動産売却における「減価償却費」とは？
譲渡所得税の算出に必要な減価償却費ですが、そもそも「減価償却」とはどのようなものなのでしょうか。
減価償却とは
マンションや一戸建てなどの建物の価値は、経年劣化によって減少すると考えられています。
そこで1年ごとに、取得費用を使用可能年数（耐用年数）で割った額の分だけ価値を減少させることを「減価償却」といい、減少させる額を「減価償却費」といいます。
なお、不動産の場合は建物や設備などが減価償却の対象となり、土地は経年による劣化はしないものとし、減価償却の対象にはなりません。
譲渡所得税とは
譲渡所得税とは、所有している不動産が取得時より高く売れた場合の利益（譲渡所得）に、所有期間に応じた税率をかけ算出する税金のことで、次の計算式で求められます。
譲渡所得税＝（売却額－取得費－売却費用）×税率
●【売却額】…不動産の売却価額
●【取得費】…不動産購入時の費用から減価償却費を引いた額
●【売却費用】…売却にかかった経費（登記料や仲介手数料など）
●【税率】…所有期間が5年以下、5年超で異なる
このように、譲渡所得税の算出には減価償却費が重要な役割を果たしています。
不動産売却における減価償却費の計算方法と注意点
ここでは、自宅用として減価償却費の計算で一般的な「定額法」の計算方法をご紹介します。
減価償却費＝建物取得時の費用×0.9×定額法の償却率×経過年数
【建物取得時の費用×0.9】
減価償却の対象となる建物のみの購入金額に、耐用年数経過後の価値を10％を残すために0.9をかけます。
【定額法の償却率】
償却率は国税庁のホームページで確認でき、鉄筋コンクリート造りの自宅用マンションであれば「0.015」とされています。
ここでの注意点は、償却率は事業用と非事業用（自宅用）とで異なり、また、建物の構造によっても異なる点です。
【経過年数】
建物を購入してから売却までの年数のことです。
経過年数は、6か月以上の端数は1年とし、6か月未満の端数は切り捨てます。
こうして算出された減価償却費を、譲渡所得税の計算式にあてはめることで、不動産売却後にいくら課税されるのかが分かります。
譲渡所得税は、不動産売却により譲渡所得が出た場合にのみ課税される税金で、譲渡所得が出なければ課税されず、確定申告の義務もありません。
しかし譲渡所得税については、節税につながる特例などもあるので、不動産売却後は確定申告してみることをおすすめします。
まとめ
不動産売却は、場合によっては高額な税金が発生することもあります。
事前にある程度自分で計算しておくと、安心して売却できるでしょう。
私たち株式会社ニムスは、明石市を中心に多数の売買物件を取り扱っております。
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