不動産売却を検討しているみなさん、お住まいの売買契約を終えたあとも、売主が損害賠償に問われるリスクがあることをご存じでしょうか？
また、売買契約書に未記載の損傷が見つかると、契約そのものが無効になる場合もあります。
今回は民法改正によって施行された、契約不適合責任の意味と注意点について解説しているので、お住まいを売却する際にお役立てください。
契約不適合責任と瑕疵担保責任とではどう解釈が変わるのか
2020年4月に実施された民法改正によって、これまでの瑕疵担保責任が契約不適合責任へと切り替わりました。
参考までに、瑕疵担保責任とは売主が最善の注意を払って不動産売却を進めたけれど、壁の向こう側などの目では確かめられない箇所に損傷が見つかったときに、売主が責任を問われるという罰則です。
しかし、「瑕疵」という用語は意味がわかりづらい言葉です。
そこで、だれにでもその意味を理解できるようにと、法律そのものを改正するために、契約不適合責任に改正されました。
契約不適合責任が施行された結果、売主は売買契約書に記載されていない、すべての損傷に対して責任を負わなくてはいけません。
つまり、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは、責任割合が前者は局所的であるのに対して、後者は広範囲に及ぶことです。
このように見ると、契約不適合責任では売主に対して不動産売却の明確な責任を持たせ、瑕疵担保責任よりも厳しい処置がされると言えます。
ただし、買主に関しても、売買契約書にない損傷を見つけたときに、売主に責任を追求できる期間は「事実を認識してから1年以内に限る」とのペナルティを設けています。
一方で、売買契約書にない損傷が発見された場合には、その状況に応じて売主に、リフォーム工事を終える義務や、販売価格の一部を返金する義務などが生じます。
さらに、事態が深刻である場合には、売主は損害賠償責任に問われたり、契約を解除されるなどの不利益を被る可能性があるため、不動産売却を検討している方は注意してください。
不動産売却時における契約不適合責任の注意点とは
築年数が経っている中古住宅を売却する方にとって、契約不適合責任の存在そのものが注意点です。
なぜなら、建物は建築してから年々あらゆる部分が劣化し、設備に不具合が生じてきます。
そのため、売主のみなさんにとっては不利になりますが、対象物件について知っている不具合をすベて売買契約書に記載して、買主へ通知してください。
また、売買契約書に「対象物件に関して売買契約後に、買主が不具合を発見しても売主へ責任を問わない」と売主の免責事項を記載することも必要です。
このように免責特約を設置しておくことで、不動産売却を終えたあとのトラブルを未然に防げます。
しかし売買契約以前に、売主が対象物件の不具合を知っていながら、その事実を買主に告げなかった場合には、契約不適合責任を免責する特約の適用対象外となります。
まとめ
売主のみなさんにとって、契約不適合責任の存在は荷が重い問題ですが、対抗措置を取ることでいざというときのトラブルに備えられます。
契約書に免責特約を付帯することで、契約不適合責任を回避できますから、不動産売却の際にはぜひこちらの措置を取り入れてみてください。
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