住宅ローンを組んで購入した不動産でも、ライフスタイルの変化などによりローン返済中に売却しなければならない可能性があります。
そういった場合に注意しなければいけないのがオーバーローンです。
不動産がオーバーローンだった場合、通常の不動産のような売却はできません。
ここでは、オーバーローンとは何か、対処法についてご紹介します。
オーバーローンとは
オーバーローンとは、住宅ローンを組んで購入した不動産において、売却価格よりもローン残高が高い状態を指します。
一方、ローン残高よりも不動産の売却価格が高い状態は、アンダーローンと呼ばれます。
オーバーローンの状態では不動産を売却してもローンの残高が補填できません。
住宅ローンは物件を担保としているので、ローンが残っている状態では金融機関は抵当権を解除しないでしょう。
オーバーローンの状態で差額の一括返済もできない場合、不動産には抵当権が残り、買い手にとってリスクが高いと判断されてしまいます。
以上の理由から、オーバーローンの不動産は通常の売却が極めて難しいです。
不動産がオーバーローンかどうかの調べ方
自身の所有している不動産がオーバーローンかどうか判断する際に重要なのが、住宅ローンの残債と不動産の資産価値です。
住宅ローンの残債については、金融機関から届くローン返済計画書、あるいは残高証明書をみることで確認できます。
次に、不動産の資産価値については、物件の売却価格と同義となります。
売却価格は近隣の不動産取引における成約事例を調べる、不動産会社に査定を依頼するといった方法で調査が可能です。
ローンの残高と売却価格の差額がプラスになった場合、その不動産はオーバーローンだと判断されるでしょう。
不動産がオーバーローンだった場合の対処方法
不動産がオーバーローンだった場合、対策の1つとして挙げられるのは、売却のタイミングを遅らせることです。
返済を続ければローンの残債は減っていくので、時間の経過によってオーバーローンがアンダーローンに変わる可能性があります。
一方、時間の経過により不動産の価値は下がっていくので、状況が改善するとは限りません。
また、不動産を賃貸物件として活用できれば、家賃収入によりローン返済の資金が確保できる場合もあるでしょう。
ここでオーバーローンの不動産を売却するために有効なものが、金融機関と連携した任意売却の活用です。
ローンの返済が滞り不動産が競売にかけられてしまうと、金融機関が残債を回収できる見込みは低くなってしまいます。
そのため、競売より高い価格で売却が可能な任意売却が許可されます。
任意売却後もローンの残債は支払わなければなりませんが、多くのケースで負担は軽くなるでしょう。
まとめ
オーバーローンになっている不動産は抵当権が解除できないため、買い手を探して売却するのは現実的ではありません。
早い段階で不動産の価値とローンの残高を把握し、任意売却など適切な対処法がないかを探してみてください。
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