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ローン残債がある不動産物件を売却する方法と注意点とは?

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ローン残債がある不動産物件を売却する方法と注意点とは?

ローン残債がある不動産物件を売却する方法と注意点とは?

多くの方は住宅を購入する際、住宅ローンを利用しています。
なんらかの事情によりローン残債がある状態で売ることも珍しくありません。
今回は、残債がある状態で不動産を売る方法と注意点、ローンが残っている場合のデメリットである抵当権とはなにかを解説いたします。
ぜひ、不動産を売ることを検討している方は記事を参考にしてみてください。

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ローン残債がある不動産売却の問題点となる抵当権とは?

住宅ローンが残っている場合には不動産の抵当権が付いています。
抵当権とは、借り入れした際に建物および土地を担保とする権利です。
つまり、残債がある場合は借り入れした金融機関や住宅金融支援機構に抵当権が残ったままとなります。
ローンを一括返済もしくは完済しない限り、抵当権は抹消されないのが一般的です。
しかし、やむを得ず売却しなければならない場合もあるでしょう。
その場合には、借り入れしている金融機関へ相談しましょう。

ローン残債がある不動産物件を売却する方法

売る方法は4つあります。

●金融機関に承諾を得て任意売却をおこなう
●住宅ローンを一括返済後に売却する
●不動産会社に買取を依頼する
●不動産会社が買い取った後に賃貸物件として借りる


状況により不動産の売却方法は異なります。
返済が滞ってしまった場合、裁判所から差し押さえられ競売となる可能性がありますが、金融機関の許可があれば任意売却することができます。

また、不動産会社に買取を依頼し、そのまま住むため賃貸物件として借りる手段などさまざまです。
これらの判断はおもに2点でかわります。
1つめは、売却予定価格がローン残債を上回るアンダーローン・売却予定価格がローン残債を下回るオーバーローンのどちらにあたるのかということです。

2つめは、借り入れ先の金融機関より抵当権抹消同意を得られるのかということです。
金融機関の同意を得て任意売却する際の流れは、以下のとおりです。

●ローン残債額を確認する
●物件の査定をおこなう
●売却にかかる手数料を確認する
●不動産会社を探し、借入先に売る許可を得る
●買主が見つかったら不動産売買契約を交わす

ローン残債がある不動産を売却する注意点とは?

注意点は、売った後の譲渡所得税の対策をおこなうことです。
築年数5年未満の不動産物件は、譲渡所得税が高くなるので、5年以上経過後に売ることがおすすめです。
住み替えの場合は、売り先行と買い先行どちらがメリットかを把握したうえでおこないましょう。
注意点は、売却価格が決まっていない買い先行をおこなってしまうと思っていた価格で売れない可能性があります。
その際には、足りない部分を実費で支払う必要があるので気を付けましょう。

まとめ

不動産売る場合は、ローン残債状況や返済状況により抵当権を抹消してくれる可能性が異なります。
ローンの返済が滞る場合は、競売となる前に任意売却が可能か検討しましょう。
また、ローンの返済が難しくなる場合は早めに金融機関に相談することが大切です。
私たち株式会社ニムスは、明石市を中心に多数の売買物件を取り扱っております。
不動産売買をご検討の方は、お気軽にご相談ください。
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