農家の高齢化により、後継ぎがいない、農地を相続したが農業をするつもりはない、などの理由により休耕地や耕作放棄地が増えています。
そのような理由で農地を売却したい方もいらっしゃるでしょう。
ここでは、売却しづらいと言われる農地の売却方法や流れ、かかる費用についてご紹介します。
農地が売却しづらいと言われる理由
なぜ農地は売却しづらいと言われるのでしょうか？
理由は、日本は国土面積が小さく山間部が約70％を占め、食料を供給する優良な農地を確保することは優先事項だからです。
日本の食料自給率はカロリーベースで40％程度と低いため、国内の食料自給率を維持・向上させることが必要であり、農地の用途は「耕作」と決められています。
そのため、農地の保護目的である「農地法」によって厳しい制限があり、売却先は原則的に専業農家です。
農地の売却方法
とはいえ、売却しづらい農地を売却する方法は「農地のまま売却」と「農地を転用して売却」の2つです。
農地として売却
農地法第3条の許可を得て、取得後規定の面積以上の農地を保有する、所有した農地すべてで耕作をおこなうなどの条件を満たす農業従事者や農家の方のみに売却できます。
売買許可申請の提出先は農業委員会です。
農地を転用して売却
農地以外に転用する場合は農地法第5条の許可を必要とし、許可されるには「立地基準」と「一般基準」という2つの基準を満たす必要があります。
立地基準とは農地の区分で許可・不許可を決めるものです。
5つに分類されますが、うち3つは原則不許可であり、残り2つ、第2種農地：市街地発展の可能性があり駅500m以内の農地、第3種農地：市街地化の傾向が著しく駅から300m以内の農地ならば許可が得られます。
一般的に、市街地に近い農地ほど売却しやすくなります。
もうひとつの一般基準とは、計画どおり転用し事業ができるかの事業実施の確実性や、周辺の農地などに影響が出ないかの被害防除などを審査するものです。
これは、転用後にその土地をきちんと利用できるかどうかを判断するためです。
農地として売却する方法と異なり、農地の状況によって転用許可申請を受付・許可する相手先が農業委員会か都道府県知事のどちらかになります。
農地売却にかかる費用
農地売却にかかる費用と税金は次のとおりです。
●仲介する不動産会社への仲介手数料
●農地転用申請の行政書士費用
●売買契約書の印紙税
●所有権の登記変更の登録免許税
●売却によって利益が出た場合の譲渡所得税
さらに、令和19年度まで復興特別所得税もかかります。
なお、土地の売却そのものは個人間のやり取りなので、売買の代金に消費税はかかりません。
また、農地の譲渡を簡単にするために特別控除も存在し、農業委員会を通して売却先を見つけた場合に800万円が控除されます。
まとめ
売却しづらいと言われる農地ですが、放置すると害虫・害獣や雑草の発生などで周囲に迷惑がかかる可能性があります。
売却を進めるには信頼できる不動産会社に相談するのが良いでしょう。
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